房屋买卖合同纠纷点与对策

深圳法律顾问网   2012年02月16日 14:33   留言»  

购房是一个复杂而漫长的过程,也是一个充满各种风险和陷阱的过程。由于购房过程中涉及大量的法律、法规以及政策,因此信息对称显得尤为重要。另一方面,房屋的价格昂贵,购房者往往倾其多年积蓄才能购得。

  正因为购房意义重大,所以需要加倍谨慎,商报记者特别搜集整理了在购房过程中可能会遇到的一些“陷阱”及其对策,帮助购房者有效防范购房风险,避免合同纠纷。

  陷阱1 认购书里未注明因何种原因可以退房以及后果

  购房者与开发商签订认购书后,需要交一定额度的定金,这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,开发商一般都只退购房款而不退定金,理由是买家没有履行合同,所以没收定金。

  对策:律师建议买家最好与开发商在协议中约定,若买家得不到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等,这样就避免了很大的麻烦。另外,开发商是没有权利没收定金的,这本身是没有法律依据的。

  陷阱2 合同主体认定不明

  购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。有时代表开发商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都有可能产生问题。

  另外,也有可能该项目是A公司开发的,实际上却是由B公司投资,作为买家还是应与A公司签约,否则也会带来一系列的麻烦,以后办理各种手续会很麻烦。

  对策:在签约前您最好查明代表开发商签字的人是否法人代表,如果不是,则是否持有“授权委托书”。否则,这个人的签字是无效的,同时要注意合同上的公章,这样可以避免开发商推卸责任。

  陷阱3 开发商提供的补充协议

  签补充协议在购房交易中很有必要。但需要提醒购房者的是,开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的开发商在与客户签约时,会主动向客户出示一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是开发商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。

  对策:善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了,而忘记保护自己的利益,看清楚补充协议的条款,最好的办法是找个律师来帮忙。

  陷阱4 “最短时间”与“最好”

  合同是双方意思一致的表达。但是,实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决”、“在装修材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间,什么样的才算最好的?不知道。

  对策:合同里出现这种模糊的概念时,法律也没有办法,因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司,购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

  陷阱5 约定提前交纳部分费用

  开发商是商人,而房地产开发又是一个对资金要求很高的行业。

  开发商面临资金压力是很正常的,但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中,开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去,要求购房者提前交纳,这有失公平。

  比如有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这就是对消费者的侵害。

  对策:购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署,或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

  陷阱6 卖方解除合同

  在一些开发商制定的售楼契约或契约附件中,往往有这样的条款:“买方无故逾期付款,经卖方催告仍不支付欠款的,卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”

  这显然是不公平条款,假如买家已经支付95%的价款,只剩5%的价款逾期未付,如果开发商以此为由,没收其已付95%的价款,岂非很不公平?况且,没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为,作为当事人一方的开发商并没有权利来没收他人的财物。

  对策:依据《合同法》第四十条规定,本合同条款是无效条款。当然,还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题,购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。

  陷阱7 处理结果不明确

  很多合同中常可以看到这样的条款,“应于××日前如何如何”,但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”该怎样处理。这样,即使最后认定是开发商的过错,你也很难制裁他,最多是调解了事。

  对策:购房者与开发商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法,做到越详细越好。

  陷阱8 以偏概全

  这里所说的以偏概全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题,开发商承诺卧室的玻璃是中空的,到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空,而上面却是普通玻璃等等。

  对策:对于这类问题没有更好的解决办法,就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。

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