房地产纠纷诉讼案例

深圳法律顾问网   2012年02月16日 14:26   留言»  

 代理词

  审判长、审判员:

  依照法律规定,受原告(或被告)的委托和广东KK律师事务所的指派,我担任原告的诉讼代理人,参与本案诉讼活动。案件经过庭审,先发表如下代理意见。

  一、原告方提供的证据及所反映的事实

  本案中,原告方共提供了5组书面证据及一组视听资料。这些证据证明了如下事实:1原告方与被告存在合法有效的商品房买卖关系;2原告方付清了全部购房款;3被告未能交付符合合同约定的商品房,被告方直至案件庭审时仍然未出示商品房经验收合格的证明。被告方对原告方主张的买卖关系存在及其已付清全部房款是没有异议的。

  二、对被告方提供证据的质证意见。

  对于被告方提供的“验收报告”质证意见:1对该验收报告的真实性不予认可,该验收报告在案件庭审前从未向原告方出示过,原告方一直不知道该“验收报告”的存在。该验收报告封面上的“验收日期栏”没有填写验收日期,“单位盖章栏”也没有被告的盖章,原告方认为该“验收报告”是虚假的。由于“验收报告”上没有填写日期和没有盖章,也能推断出被告方也认为该报告没有什么证据效力,所以制作的很马虎和粗糙。2对“验收报告”报告的关联性、合法性不予认可,案件所涉的商品买卖合同明确约定“依照国家和地方人民政府的有关规定,该商品房验收合格交付”,故被告须交付经过房地产开发主管部门验收合格的房屋。而被告举证的“验收报告”非政府机关出具,当然的不能证明案件所涉商品房已按约定经验收合格。该“验收报告”也是不合法的。

  三、对与“商品房经验收合格”的举证责任

  根据商品房买卖合同的约定,商品房经验收合格后交付属于出卖方即被告方的义务。法律规定,履行义务的一方对义务是否履行承担举证责任。故被告方应承担商品房经验收合格的举证责任,而被告一直未能举证。

  四、对商品房买卖合同中“商品房经验收合格的”的正确理解。

  商品房买卖合同第八条明确约定了“依照国家和地方人民政府的有关关规定,该商品房经验收合格”,该约定规定的很明确,验收合格是依据国家和地方人民政府的有关规定。而国家有关规定明确要求,有资格组织验收的是房地产开发主管部门,验收合格证明也应当由地产开发主管部门出具《竣工验收备案证明书》。且不论是“验收合格”、“综合验收合格”、“分期综合验收合格”都是须由房地产开发主管部门组织进行。(相关法规《城市房地产开发经营管理条理》第十七条:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”“第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七的规定和下列要求进行综合验收;

  (一)城市规划设计条件的落实情况;

  (二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;

  (三)单项工程的工程质量验收情况;

  (四)拆迁安置方案的落实情况;

  (五)物业管理的落实情况。

  住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。)

  综上所述,原告方的诉讼请求具备事实及法律依据,请合议庭判决支持原告的全部诉讼请求。

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